שמאי מקרקעין בירושלים הינו איש מקצוע המתמחה בהערכת שווי נכסים בעיר. הוא מכיר היטב את העיר, האזורים השונים בה, סוגי הנכסים והערך של הנכסים באזורים השונים. יתרה מכך יש לו מידע ושת"פ עם שמאים אחרים בעיר ויחד הם מצליבים נתונים כדי להגיע להערכה מדויקת ככל האפשר להערכת שווי הנכס. לשמאי יש גם גישה לנתונים נוספים באגודת השמאים, אפשרות לבדוק את תוכניות הבנייה ונסח הטאבו של הנכס וכן לבצע בדיקות שונות ומקיפות על הנכס ובעליו. בנוסף, שמאי מקרקעין המתמחה בעיר זו ודאי יהיה בקיא בתוכניות הבניה השונות בעיר העשויות להוסיף לערך הנכסים באזור כמו למשל הקמת בית חולים, תחנת רכבת, מתחם ספורט חדש, מרכז מסחרי חדש ועוד.
החשיבות של שמאי מקרקעין בירושלים:
יוגב ודקלה הם זוג צעיר מתל אביב הרוצה להעתיק את מקום מגוריו לירושלים כיוון שאחד מבני הזוג קיבל הצעת עבודה נהדרת שתוכל לסייע לזוג בעתיד טוב יותר. השניים החלו לחשוב על הרחבת המשפחה ולכן חיפשו מראש דירה של 5 חדרים כדי שתתאים לצרכים שלהם בשנים הבאות. השניים מצאו דירה באזור טוב. הדירה הייתה גדולה ומרווחת ונמצאת בקומה 0 בבניין (כלומר שהיא בקומת הקרקע ואפילו יש לדיירים גינה משלהם).
בנוסף להכול יש להם חדר נוסף בגודל 16 מ"ר יותר מכל דירה אחרת בבניין. בשל המיקום הקרוב לגנים, לפארק צמוד ולתחבורה הציבורית הם מאוד אהבו את הדירה ורצו לסגור עם בעל הנכס. זה ביקש 2.2 מיליון שקלים עבור הנכס והשניים ביקשו להזמין שמאי מקרקעין בירושלים ובעל הדירה הסכים.
במהלך הבדיקה התגלה כי לא אושרה בנייה נוספת בתוכניות הבניה של הנכס ובמסמכים הנמצאים בוועדה לתכנון ובניה בעיר וכי החדר הנוסף שכל כך מייחד את הדירה לעומת דירות אחרות בבניין הוא למעשה מבניה לא חוקית. במידה ויקנו הזוג את הבית הם יצטרכו להרוס את החדר הנוסף, לשפץ את הקירות כדי לסגור את הדירה ולהפסיד את הערך של החדר הנוסף (אותם מאות אלפי שקלים שיכלו לשלם על אותו חדר נוסף אילו היו רוכשים את הדירה).
לשמחתם הם הזמינו שמאי מקרקעין בירושלים שבדק את הנושא והציג להם את הערך האמיתי של הדירה: כ1.5 מיליון שקלים ועדיין ערך מעט יותר גבוה מדירות אחרות בבניין שהן ללא הגינה בקומת הקרקע. עם זאת עדיין רחוק מדרישות המוכר. לבסוף הם ירדו מהדירה ורכשו דירת 5 חדרים נהדרת כמה בניינים ליד במחיר הרבה יותר נמוך וללא בניה לא חוקית.
אז אילו שירותים מספק לנו שמאי מקרקעין?
- הערכת שווי נכס – לפני כל עסקת מקרקעין כדאי יהיה להזמין את שירותיו של שמאי מקרקעין בירושלים מקצועי ומנוסה שידע להעריך את שווי הנכס שאתם רוצים להשקיע בו בצורה המדויקת ביותר האפשרית. יש כמה דרכים לבדוק ולהעריך את שווי הנכס. ראשית ניתן לבצע השוואת לנכסים אחרים באזור הדומים במידותיהם לנכס הנבדק. לא מסתמכים רק על זה כמובן וכי יש בדיקות נוספות אותן מבצע השמאי בתשתיות הבניין, תשתיות הדירה, מצב הדירה, הריצוף, הקירות, התקרה, בדיקות משפטיות על הנכס והאם יש עליו שעבוד, מיהו בעליו האמיתיים ועוד. בין היתר בודק השמאי את היתר הבניה של הדירה והאם יש חריגות בנייה או בנייה לא חוקית. כמו כן השמאי מבצע בדיקת היטלים ומיסים כדי להעריך את מס השבח, מס הרכישה או היטלים אחרים המתקיימים על הנכס. לאחר כל הבדיקות יגיש השמאי דו"ח מסודר למי שהזמין את שירותיו בנוגע לליקויים השונים בדירה (אם יש כאלה), להערכת שווי הנכס בצורה מדויקת ככל האפשר וכך יחליט המשקיע האם לרכוש את הנכס או לא.
- שמאות מקרקעין להתחדשות עירונית – לפני פרויקטים של התחדשות עירונית היזם/הקבלן מזמינים שמאי מקרקעין בירושלים מטעמם לבצע הערכה של הנכסים העומדים לקום וכן הערכה של השווי החדש של הדירות המשופצות/החדשות להצגת הנתונים הדיירים לצורך בדיקת כדאיות העסקה.
- שמאי מקרקעין למשכנתא – כדי לקבל משכנתא הבנק דורש ממבקש ההלוואה להציג דו"ח שמאי מוסמך לבדיקת ערך הנכס של הדירה. בעצם מה שהבנק דורש זה לדעת את ערך הנכס האמיתי כדי לחשב את סכום המשכנתא שיוכל להעניק ללקוח לצורך רכישת הנכס עם כמה שפחות סיכונים מטעמו.
מה כוללת עבודת שמאי מקרקעין בירושלים בהערכת שווי נכס?
רבים מחליטים על רכישת דירות בירושלים ו/ או מכירת דירות בירושלים ובהתאם על השכרת שירותיו של שמאי דירות בירושלים וזאת לצורך בדיקת שווי הנכס אותו מעוניינים למכור או לרכוש, לאתר ליקויי בנייה, לבדוק את כל הקשור אל המיסוי על הנכס, לדעת מהן זכויות הבניה והזכויות המשפטיות, לשמוע כיצד ניתן להעלות את שווי הנכס ולקבל חוות דעת אשר תקפה בבית המשפט בכל הקשור אל הנכס, הגשת שומות והפחתות היטלי השבחה. במאמר זה נרחיב אודות ירושלים, נדל"ן ושמאות מקרקעין. קריאה נעימה.
פרופיל ירושלים – כרטיס ביקור
ירושלים, עיר הבירה של ישראל היא העיר בה יש את האוכלוסייה הגדולה ביותר בישראל והיא העיר הקדושה ביותר לעם היהודי וכן לנצרות ולאיסלם. עיר זו כוללת את הכותל המערבי ואתרים חשובים, כמו למשל הר הבית, עיר דוד ומגדל דוד, כנסיית הקבר, הטיילת של ארמון הנציב, ויה דה לה רוסה ועוד. היא מאגדת סגנונות אדריכלות רבים וכל קיר חיצוני של כל מבנה מחויב חיפוי באבן ירושלמית.
כמו כן, העיר מציעה מוזיאונים רבים לציבור הרחב, תרבות עשירה, מרכזי קניות ובעשור האחרון גם חיי לילה ענפים. ברובד ההשכלתי, בירושלים ניתן למצוא את האוניברסיטה העברית אשר התפרסמה בכל העולם בתחום המחקר, בצלאל ומוסדות חינוכיים רבים, תחבורה ציבורית ענפה, ענפי ספורט שונים ויופי שלו אין תחרות. כל אלו מובילים רבים להתעניין בנכסים בירושלים ולהגיע להחלטה על רכישת דירות בירושלים.
מגמת הנדל"ן בירושלים
הזיקה בירושלים היא יותר דתית ציונית ודתית אורתודוכסית, אך לא רק. בשנים האחרונות ניתן לראות גם משקיעים רבים המחפשים עסקה משתלמת ואוכלוסייה המשתייכת למעמד הבינוני והעשירון העליון החילוני, כולל זוגות צעירים המחפשים דירה ראשונה בשכונות הוותיקות והזולות של עיר הבירה. בשנים האחרונות ירושלים חווה עלייה חדה בביקוש לנכסים וחשוב להסתייע בשירותיו של שמאי דירות בירושלים וזאת על מנת לקבל תמונה ברורה של שווי הנכס, מצבו ועוד.
אתגרים בתחום הנדל"ן בירושלים
- המשכנתא – שמאי דירות בירושלים מתבסס בחוות הדעת של שווי הדירה על עסקאות מכירה שבוצעו בטווח זמן של שנתיים קודם לביצוע העסקה. הבנק מאשר לעיתים את גובה הלוואת המשכנתא בהתאם לשווי הנכס שאותו שמאי דירות בירושלים קבע. כאן חשוב לבדוק האם הבנק אכן מוכן להציע לכם הלוואת משכנתא הכוללת את כל המימון הנדרש לכם, דבר שכולל גם מצבים של קפיצת מחירים של נכסים באותו אזור. שכן, יכול להיות פער בין חוות הדעת למצב שהתעורר והבנק לא תמיד יאשר את מימון כל הסכום הנדרש
- מיסוי על הרכישה – עסקאות מכירה רבות מחויבות במס שבח וזאת בעקבות השינוי שחל בחוק מס שבח. פעמים רבות מוכרי הדירות אינם מודעים לשינוי זה ומופתעים מהמס הגבוה. כאן חשוב להיות מודע לעניין מלכתחילה ולפעול בכל דרך חוקית להקטנת מס השבח הצפוי.
- ביקוש גדול מהיצע – ישנם מצבים בהם נכנסות הצעות חדשות וזאת למרות התחלת תהליך מכירה בין עורכי הדין והמוכר מתפתה להצעה הגבוהה ביותר.
קניית דירה בירושלים – אזורים שונים
חשוב לבחור שמאי דירות בירושלים מנוסה ובעל ידע מקצועי אשר מכיר את שכונותיה של ירושלים היטב. ירושלים גדולה והשכונות המרכזיות בהן מוצעות בה דירות הן:
- פסגת זאב – נווה יעקב ורחוב מרידור זוכים לתשומת לב רבה ומנגד גם הרחובות היקרים יותר, כמו למשל רחוב בבלי ותג'ר.
- גילה – ניתן למצוא דירות בפרויקטים חדשים שנבנו, כמו למשל מורדות גילה וגם בגבעת קנדה ועוד.
- מלחה – הבנייה באזור זה לרוב מורכבת מבתים צמודי קרקע.
- קטמון הישנה – מרחוב פייר קניג המוכר ועד דינה, אשר נחשב כרחוב היקר של קטמון.
אלו הם רק חלק מרשימת השכונות בהן ניתן למצוא נדל"ן בירושלים, והן מתווספות לרשימה ארוכה ביותר של שכונות בירושלים, כמו למשל ארנונה, הר חומה, רמת שרת, בית וגן ועוד.
שמאי מקרקעין בירושלים – התמודדות עם רישום לא תקין
חשוב להיות מודעים לכך שבירושלים יש שכונות שהרישום שלהן לא הוסדר באופן רשמי והן לא כוללות חלוקה מסודרת של דירות מגורים ולכן קשה להעריך את שווי המקרקעין של אותן דירות. בנוסף, יש שכונות בירושלים, בהן נעשה שימוש שונה מהשימוש המקורי שאושר. שמאי דירות בעל ניסיון רב בתחום שמאות בירושלים, יכיר את הבעיה היטב וידע כיצד להתייחס אליה.
שמאי מקרקעין בירושלים וסטייה מהתקן המקורי
בירושלים קיימות דירות שחולקו ליחידות דיור קטנות, דבר שהוביל למצב של צפיפות וסתירה עם מה שאושר מלכתחילה. (המצב הסטטוטורי) . כאן הכוונה היא למצבים בהם יש סטייה מההיתר המקורי, דבר המנוגד לחוק. כאן חשוב לשכור את שירותיו של שמאי מקרקעין בירושלים בעל ידע מעמיק ושליטה מלאה בכל שכונותיה של ירושלים וזאת טרם ביצוע הערכת שווי דירה. שכן מומחה זה יוכל לבצע הערכת שווי דירה למטרת בטוחה לקבלת אשראי. הערכה תתבצע ללא התחשבות בכך שאותה דירה מפוצלת/מחולקת באופן לא חוקי וזאת בהתאם לתקן 19 של שמאי המקרקעין.
ירושלים ותחבורה ציבורית
דבר חשוב נוסף אותו יש לדעת הוא ששווי הקרקע עולה באם קיימת באזור נגישות תחבורתית. בירושלים הרכבת הקלה משפיעה בחיוב על כל נכסים מסוג בתים פרטיים ודירות המצויים בקרבתה וכן על נכסים עסקיים. שמאי מקרקעין בירושלים אשר מעריך את אותתו נכס מקרקעין מסוג דירה בירושלים, תמיד ייקח בחשבון את השפעת התחבורה הציבורית הקיימת ואת זו המתוכננת בעתיד.
מאמר זה סיפק לכם "על קצה המזלג" מידע אודות נדל"ן ירושלים ותפקידו של שמאי דירות בעיר זו . באם אתם מעוניינים למכור או לקנות דירה בירושלים, אתם מוזמנים לפנות לשיחת ייעוץ חינם בטלפון 054-5765548 או להשאיר את הפרטים שלכם כאן ואנו נחזור אליכם בהקדם.
אליסף שמאי מקרקעין בירושלים ישמח לתת לכם שירות שמאות מקרקעין, צרו עמנו קשר.
ניתן ליצור קשר דרך עמוד הפייסבוק שלנו בקישור: לחצו כאן.