שמאות לנחלה לנכסי מקרקעין
שמאות לנחלה – בניגוד להערכת שווי מסורתית לנכסי מקרקעין, ביצוע הערכת שווי בנחלה מבוצע תוך ביצוע הבדלה בין המרכיבים השונים הקיימים בשטח הנחלה, בטרם ביצוע מכירה/רכישה של נחלה חקלאית כדאי לבחון את כלל המרכיבים המשפטיים (מנהל מקרקעי ישראל/חוזה משבצת וכיו"ב) והתכנוניים (תוכניות מתאר החלות בתחום שטח הנחלה).
כאמור שמאות לנחלה שונה במהותה מהערכות שווי דירה בבנייה רוויה או בית פרטי, שמאי מקרקעין המתמחה בהערכות שווי לנחלה ינתח את הפרמטרים הבאים :
- שטח למגורים הערכת השטח המותר למגורים ע"פ המצב התכנוני לפי תוכניות והתכנוני.
- בחינת הסכם המשבצת בין כל הגורמים הרלוונטיים הסכם המשבצת הינו הסכם השכירות לעתים הסכם המשבצת הינו דו צדדי (רשות מקרקעי ישראל מול האגודה השיתופית ביישוב).
- בחינת השימושים המותרים בשטחים החקלאיים (חלקות ב+ג).
- בחינת הפוטנציאל התכנוני ( תוכניות אב אזוריות החלות על הקרקע אשר מכוחן ניתן להגדיל את זכויות הבנייה תוך הגדלת הזמינות ע"י אישור תוכנית מפורטת לשימושים שונים (כגון צימרים, מסחר לשימושים בהיקף מצומצם, אחסנה תעסוקה ועוד….
שמאי נחלה
נחלה היא שטח המיועד לקרקע חקלאית או לצורך בניה והיא עומדת במרכזן של עסקאות נדל"ן רבות מגוונות. שמאי נחלה הוא לא כל שמאי מקרקעין למעשה כיוון שהוא צריך להיות בעל ידע מקצועי נרחב והתמחות בנושא שמאות לנחלה כדי לבצע את הסקירה המקצועית הטובה ביותר לעניין זה. כדי להעריך את שווי הנחלה יש למעשה פרמטרים שונים, השונים מאלה של נכס נדל"ן כזה או אחר ולכן שמאי נחלה הוא קריטי בהליך זה לבירור שווי הנכס המדויק ביותר. אליסף שמאי מקרקעין הינו שמאי המתמחה בנושא של שמאות לנחלה ויוכל לספק לכם הערכה מדויקת ככל האפשר לשווי נחלה וכדאיות הרכישה שלה. לפרטים נוספים צרו עמנו קשר באתר או בטלפון ונשמח להגיע ולהעריך את הנכס עבורכם.
ההבדל בין הערכת שווי מקצועית לבין הערכה חובבנית עשוי לבוא לידי ביטוי בהפסדים של מאות אלפי שקלים. שמאות לנחלה היא מקצוע לכל דבר ואתם לא יכולים להרשות לעצמכם להתפשר על פחות מהטוב ביותר. על השמאי לבצע מדידות בשטח, לבחון היטב את הרישום של הנחלה, לבדוק את תכניות הפיתוח העתידיות ולהתייחס לכל המאפיינים של השטח, הנחלה והאזור. הערכת שווי של נחלה צריכה להתייחס גם לאפשרויות הפיתוח העתידיות.
מהי נחלה ומדוע חשוב לערוך שמאות לנחלה לפני קבלת החלטות כלכליות מהותיות?
נחלה היא קרקע חקלאית לניתנת לחוכר לפרק זמן ארוך למטרת פרנסה ומגורים ביחידת משק חקלאית. את הנחלות מחכירים ממנהל מקרקעי ישראל כאשר שמאות לנחלה דורשת היכרות עם ההחלטות של רשות מקרקעי ישראל. שווי של נחלה מושפע מהסיכויים לקבל בעתיד אישור הפשרה שיפתח את האפשרות לעשות שימושים אחרים בקרקע.
מתי נזדקק לשירותיו של שמאי נחלה?
על מנת להעריך שווי של נחלה נמליץ על פנייה אל שמאי מוסמך שיש לו רישיון בתוקף מטעם המדינה. רק שמאות נחלה שנערכה על ידי שמאי מורשה קבילה בבנקים ומול הרשויות. אם תפנו אל שמאי ללא רישיון לא תוכלו להשתמש בהערכת השווי שלו לטובת קבלת משכנתא. שימו לב, שמאות נחלות היא משימה מורכבת יותר בהשוואה לשמאות של דירה או מבנה, לא כל שמאי שיודע לבצע הערכות שווי לדירות יידע לבצע נכון גם שמאות לנחלה.
כאמור בעניין שמאות לנחלה יש פרמטרים שונים המשפיעים על הערכת שווי הנכס ואלה עשויים להיות שונים מהערכת דירה, נכס מסחרי ועוד. הנחלה היא בעצם שטח שמיועד לבניה או חקלאות ולכן הערכת השמאי תהיה שונה בהתאם ולא כל שמאי מקרקעין יוכל לסייע לכם בשירות זה. בדרך כלל ההזמנה של שמאי נחלה תהיה לצורך הערכת שטחים הנמצאים באזורים של מושבים או קיבוצים, אזורים המיועדים להפקעה או השבחה של שטחים שאינם בנויים וכו'. המגזר החקלאי הוא מגזר מרתק אך גם נרחב ולא כל שמאי בקיא היטב בנושא זה ויכול להתמודד עמו ולכן חשוב להיוועץ עם שמאי נחלה מקצועי ומנוסה שידע לספק את ההערכה האמינה ביותר האפשרית בתחום שמאות לנחלה.
מדוע חשוב הידע הנרחב לשמאות נחלה?
שמאי נחלה הוא בעצם גם שמאי מקרקעין שיודע לבצע הערכות לנכסי מקרקעין שונים אך בעל ידע נרחב והתמחות בכל הקשור לקרקעות, למושבים, לקיבוצים ונכסים באזורים אלה. התמחות זו חשובה כיוון שישנם משתנים העשויים להיות שונים מנכסי נדל"ן אחרים. לדוגמה: הצורך בהערכת שווי קרקע המשמשת כהרחבת בנייה למושב. השמאי יבצע בדיקה אם הקרקע מיועד להפקעה או השבחה, כמה עשויה להיות שווה הקרקע במקרים שונים בהתאם לתכנון שלהם במועצה המקומית וכמובן את ערך הנכסים שיכולים לקום על הקרקע וכיצד זה עשוי לתרום להערכתה.
איך מעריכים שווי של נחלה?
על מנת לבחון שווי של נחלה יש לבדוק את חוזה החכירה, זכויות הבנייה המותרות, הגודל של חלקת המגורים, הסכם משבצת. הערכת השווי תכלול גם בדיקה מדוקדקת של האזור. השמאי צפוי להגיע אל האזור, ללמוד את דרכי הגישה ולבחון את רמת החיים באזור.
באיזה שמאי כדאי לבחור להערכת שווי נחלה?
על השמאי שתבחרו להיות בעל ניסיון ספציפי בשמאות נחלות. חשוב להבין שמדובר בעבודה מורכבת שדורשת תת התמחות. משרד השמאות אליסף שמאי מקרקעין בעל ניסיון רב בהערכת שווי נחלות בכל רחבי הארץ. צוות מקצועי ומיומן מטפל במסירות בכל פנייה. אם חשוב לכם לקבל שמאות מפורטת ומקצועית – חייגו עכשיו אל המשרד של אליסף שמאי מקרקעין. שמאות לנחלה עושים אצל המקצוענים.
שימו לב, שמאות לנחלות יש לבצע רק באמצעות שמאי מורשה ומנוסה. לא כל שמאי יודע לאלו פרמטרים יש להתייחס לטובת הערכת שווי מדויקת. חשוב להבין שהערכת שווי לא נכונה עלולה לגרום לשרשרת טעויות שתסתיים במפח נפש שלכם. אל תתפשרו על פחות משמאי נחלות מקצועי שאתם סומכים עליו בעיניים עצומות.
שמאות לנחלה במנהל מקרקעי ישראל
רשות מנהל מקרקעי ישראל כוללת 2 אגפים : אגף עירוני ואגף חקלאי. שמאות לנחלה נבחנת על ידי האגף החקלאי שמתווה את המדיניות לניהול קרקעות חקלאיות. על שמאי מורשה שמבצע שמאות לנחלה להיות בקיא בהחלטות ובנהלים של רשות מקרקעי ישראל.
מה שמאי שמבצע הערכות שווי לנחלות צריך לדעת?
- מדיניות החכרת קרקעות חקלאיות
- מסים שמשולמים לרשות מקרקעי ישראל בעבור מכירת נחלות, פיצול או הקמת משק עזר
- היכרות עם המונחים המקצועיים של רשות מקרקעי ישראל
- הגדרות של סוגי התיישבות לפי מנהל מקרקעי ישראל
- נוהל פיצול נחלות
רשות מקרקעי ישראל מקצה קרקע חקלאית למטרת עיבוד האדמה. ניסיונות לבצע שימוש לא ראוי בקרקע עלולים להביא למצב בו רשות מקרקעי ישראל מפעילה את סעיף ההשבה. בכל מקרה בו נעשה בקרקע שימוש אחר פרט לחקלאות, מותר לרשות להעביר אליה באופן מידי את הקרקע תוך תשלום פיצוי לחוכר. את גובה הפיצוי קובע שמאי מקרקעין מטעם הרשות. אם שמאי של הרשות קבע פיצוי נמוך יש לכם זכות לפנות אל שמאי מטעמכם ולפעול להגנה על האינטרסים שלכם.
מה חשוב לדעת על חכירת קרקע?
קרקע חקלאית במתכונת של חכירה נמסרת לחוכר ב-2 עד 4 תקופות של 49 שנים. חוכר הקרקע מחויב להתגורר בחלה בעצמו, לעבד את האדמה, להחזיק רק קרקע אחת ולא להעביר את הקרקע לאיש ללא קבלת הסכמת המנהל. נחלה בתכנית חכירה מורכבת מ-3 חלקות : חלקה א' שמיועדת לבניית בית המגורים, חלקה ב' שמיועדת לחקלאות, חלקה ג' שאינה נמצאת בבעלות בלעדית של החקלאי ומהווה רכוש משותף ששייך לאגודה. ניתן לבנות בחלקה א' עד 3 יחידות דיור בהתאם לנהלי רשת מנהל מקרקעי ישראל.
ניתן ליצור קשר דרך עמוד הפייסבוק שלנו בקישור: לחצו כאן.