נכון להיום יש אפשרות להזמין באופן פרטי שמאי מקרקעין וזאת למטרת הערכת שווי הנכס טרם החתימה על החוזה. פעולה זו נקראת 'שמאות מוקדמת'. במאמר זה נרחיב אודות הכדאיות של שירות זה על כל יתרונותיו והנקודות החשובות המשויכות לו. קריאה נעימה.
שמאות מוקדמת – מתי כדאי לנו?
ההחלטה על שמאות מוקדמת תאפשר הערכה של שווי הדירה במקרים הבאים:
- חריגות בנייה – אם בנכס המדובר יש חשש לחריגות בנייה / ליקויי בנייה חשוב שתשכרו את שירותיו של שמאי מקרקעין באופן פרטי. כך תוכלו לדעת כיצד השמאי יתייחס אל חריגות אלו של הנכס שלכם בדו"ח אותו הוא יפיק ותוכלו להכין את עצמכם מראש למצבים עתידיים. קחו בחשבון שבדרך כלל הבנקים דורשים מאלו שמבקשים מהם הלוואת משכנתא, להסדיר את חריגות הבנייה טרם אישור ההלוואה.
- מימון מקסימאלי של הלוואת משכנתא – במקרה ובו אין לכם הון עצמי ואתם מעוניינים בהלוואת משכנתא במימון מקסימלי (75% מערך הנכס),כדאי שתשכרו את שירותיו של שמאי עוד לפני שתחליטו מה ההלוואה בה אתם מעוניינים מהבנק. שמאות מוקדמת אפשר שתערך גם למסחר כגון חנות לאופניים חשמליים וכו'.
הערכת שווי דירה מאת שמאי מקרקעין פרטי תאפשר לכם להיות בטוחים שאינכם נתקלים במצב לא נעים בו הבנק מעריך את הנכס שלכם במחיר פחות מהמחיר בו אתם מתכוונים לקנות אותו. באם לא תזמינו שמאי למטרת שמאות מוקדמת יכול להיווצר מצב בו יהיה חסר לכם הון עצמי להשלמת קניית הדירה, וזאת בעקבות הערכת חסר של הבנק.
חשוב שתהיו מודעים לכך שהבנק תמיד יחשב את שווי הנכס ובהתאם את הלוואת המשכנתא אותה הוא מוכן לתת ללקוח בהתאם לשווי הדירה שסיפק השמאי ולא בהתאם לחוזה הדירה.
- דירה שאינה מזוהה ברשויות – יש מקרים של דירות מפוצלות ודירות שמוגדרות כלא מזוהות אל מול הרשויות. במקרים כאלו דו"ח שמאות מוקדמת יעזור לכם להכין את עצמכם בכל הקשור אל שווי הדירה בהתאם להערכת שמאי.
חשוב לדעת אודות שירותי שמאות טרום רכישה
אי אפשר להתעלם מהעובדה ששירות שמאות מוקדמת הינו שירות פרטי וככזה העלות שלו גבוהה יותר מאשר שמאות אשר מסובסדת דרך הבנק. כמו כן, חשוב לדעת שיש מספר פרמטרים אשר משפיעים על המחיר של שירות זה:
- ניסיון השמאי – ככל שהוותק של השמאי רב יותר, כך גם העלות תהיה גבוהה יותר.
- מיקום – האזור הגיאוגרפי בו הנכס ממוקם ישפיע גם הוא על העלות של השירות.
- גודל – גודלו של הנכס. ככל שהוא גדול יותר, כך גם מחירו.
- מורכבות – באם מדובר על דירה מורכבת, כמו למשל דירה שאינה מזוהה ברשויות או דירה מפוצלת, כך המחיר של השירות יהיה גבוה יותר.
שמאי של הבנק לא מספיק?
אם אתם מעוניינים לקחת הלוואת משכנתא בשווי של 75% מערך הנכס אותו אתם מעוניינים לקנות והשמאי של הבנק מחליט שהשווי של הנכס הוא 850,000 ₪ וזאת למרות שהדירה נמכרת במיליון ₪. תוכלו לקבל הלוואת משכנתא בסכום של עד 75% משווי המחיר שהוחלט על ידי השמאי של הבנק וכך תצטרכו להשלים בעצמכם את ההפרש. כיוון שלא כל אחד יכול להשלים בעצמו את ההפרש, חשוב לדעת אודות העניין טרם בקשת הלוואת משכנתא מהבנק. שכן, החלטה זו תשפיע על החיים שלנו כלכלית.
בשמאות מוקדמת שמאי המקרקעין יעריך את שווי הדירה בה מעוניינים באובייקטיביות וכך הקונה ידע האם המחיר שדורשים עבור הדירה מוגזם והאם סכום הלוואת המשכנתא אותו הבנק יציע לכם, אכן ריאלי מבחינתכם או שמא תדרשו לגיוס אשראי נוסף. שמאות מוקדמת תאפשר לכם להימנע מטעויות שעלולות לגרום לכם לבזבוז מיותר של כספים. אז בסופו של דבר ניתן לומר ששווה לשלם לשמאי מקרקעין באופן פרטי וזאת על מנת להימנע מטעויות יקרות יותר.
לסיכום, שמאות מוקדמת הוא תהליך שנעשה על ידי שמאי מקרקעין טרם חתימה על חוזה רכישה. המטרה של שירות זה היא לקבל תמונת מצב אמינה וריאלית לגבי כל הקשור אל הנכס אותו מעוניינים לקנות. גם אם אינכם זקוקים להלוואת משכנתא חשוב לבצע הליך שמאות מוקדמות וזאת על מנת לוודא שאין חריגות או בעיות רישום של הנכס, אשר ישפיעו בשורה התחתונה על שוויו של הנכס.
כי היום אין טעם לשמאות לאחר קבלת אישור הלוואת משכנתא, חתימה על חוזה רכישה וחתימה על הלוואת משכנתא בבנק זה או אחר. החליטו על שמאות מוקדמת ומזערו סיכונים.
למידע נוסף בנושא התקשרו אל צוות המומחים של משרד שמאות אליסף אביטל בטלפון 054-5765548
ניתן ליצור קשר דרך עמוד הפייסבוק שלנו בקישור: לחצו כאן.