פיצול מגרש מנחלה מהם התנאים לפעולת פיצול מגרש מנחלה? אילו מסמכים יש להמציא במסגרת הליך זה ומה תפקידו של שמאי מקרקעין בכל הקשור אל פיצול של מגרש מנחלה? תשובות לכל השאלות החשובות במאמר זה. קריאה נעימה.
מדוע לפצל מגרש מנחלה?
רבים מבעלי הנחלות מעוניינים בהכנסה נוספת ולכן הם מחליטים בשלב זה או אחר על פיצול מגרש מנחלה. כיוון שרשות מקרקעי ישראל אכן מאפשרת לבעל/ת הנחלה (החוכר/ת), לפצל את הנחלה וליהנות ממגרש אשר בסופו של דבר יכול להוביל להכנסה נוספת (וזאת בהתאם להחלטה מס. 1464 אשר מאפשרת לחוכר להגיע להסדר מיוחד עם הרשות מקרקעי ישראל למטרת פעולה זו), רבים בעלי הנחלות מחליטים לפצל מגרש מנחלה.
תנאי חובה למטרת פיצול מגרש מנחלה
התנאים המחייבים מטעם רשות מקרקעי ישראל לביצוע הליך זה של פיצול הם שהחוכר יסדיר את כל הפעילות הלא חוקית בנחלה ושהוא לרשות על כל פעילות שמוגדרת כלא חוקית ואכן התבצעה בנחלה. תנאים אלו מובילים לכך שהצעד הראשון להליך זה יהיה בדיקה. בבדיקה יתברר האם אתם אכן עומדים בתנאים להצטרפות להסדר של רמ"י. באם התשובה חיובית (אתם עומדים בתנאים), תוכלו להחליט האם אתם מעוניינים לשלם 33% מהשווי של חלקת המגורים או 3.75% מהשווי של חלקת המגורים.
הצטרפות להסדר – באיזו שיטת תשלום כדאי לכם לבחור?
בכדי להגיע להחלטה חשובה זו, ההמלצה היא להתייעץ עם מומחה בתחום אשר יאמר לכם מה הצעד הכדאי ביותר עבורכם. מבחינת היתרונות חשוב שתהיו מודעים לכך שמי שיבחר לשלם 3.75% מהשווי של חלקת המגורים יוכל ליהנות מהיתרונות הבאים:
- ביטול דרישה לרצף בין דורי בהגדלת הבינוי בחלקת המגורים – החוכר לא יצטרך להוכיח שההרחבות הן לבן ממשיך ויחידת הורים. קרי, הדרישה לבינוי של רצף בן דורי, תבוטל.
- אפשרות שיכון קרוב משפחה – החוכר יוכל לשכן בנחלה שלו גם קרוב משפחה.
- אפשרות למספר יחידות דיור – היקף הבנייה יוכל להתפרס על מספר יחידות דיור. (כמובן שתמיד חייבת להיות התאמה לאותה תוכנית תב"ע שהוגשה ואושרה).
- תשלום נוח בעת פיצול – ניתן לפצל מגרש בתשלום תוספת של 29.75% משווי המגרש המפוצל.
- זכויות בנייה – המגרש המפוצל יכלול זכויות בנייה של 160 מ"ר לפחות.
- שינוי ייעוד – יתרון חשוב נוסף הוא שחלקת המגורים לא תילקח מהחוכר במקרה של שינוי ייעוד (סעיף השבה).
באם בעל הנחלה (החוכר) יחליט לבחור לשלם 33% משווי חלקת המגורים, היתרונות שלו יהיו פיצול של המגרש ללא תשלום והוא יורשה לשכן בנחלה כל אדם ולא רק אנשים בקרבה משפחתית.
פיצול מגרש מנחלה – שלב התכנון
באם התשלום עומד על 91% ומעלה מערך שווי הזכויות, ניתן להפריד מגרש מאותו שטח של הנחלה. ההליך מורכב מתכנון ומהשלב הקנייני. בשלב הראשון יש להכין תוכנית פיצול אותו תגישו לאישור בתב"ע של ועד התכנון. (תב"ע – תכנית בניין עיר). כאן מדובר על מסמך חוקי משפטי שעיקרו להסדיר את השימוש בקרקע בשטח X. חובה להחתים את רשות מקרקעי ישראל או הועדה המקומית על תוכנית זאת ובסוף התהליך התב"ע צריכה לקבל את אישורה של הועדה המחוזית לתכנון ובניה.
פיצול של מגרש מנחלה – קניינות
לאחר שהתב"ע קיבלה תוקף, יש להעביר אותה לרשות מקרקעי ישראל. חשוב לעדכן את מקרקעי ישראל לגבי הדברים הבאים לגבי מיהם בעלי הזכויות של המגרש המפוצל וזאת על מנת שהזכויות ירשמו על שמותיהם. לאחר מכן רשות מקרקעי ישראל ישלחו שמאי מקרקעין מטעמם שתפקידו יהיה לבחון את שווי המגרש ובהתאם תתבצע השומה ולאחר מכן יומצא החשבון לתשלום 'דמי היון' בגין אותו מגרש שלגביו נעשה תהליך פיצול מגרש מנחלה, כלומר, שובר תשלום עבור דמי הפיצול.
השלבים הבאים יהיו אישור העסקה וחתימת הסכם חכירה על ידי רשות מקרקעי ישראל והחוכר. בסוף התהליך, קרי, לאחר שהתוכניות אושרו על ידי כל הגורמים המוסמכים, אפשר יהיה להתחיל בהליך פיצול מגרש מנחלה. ניתן למכור את אותו מגרש אותו הפרדתם מהנחלה או להקצות על שם אחד הילדים.
בחירת שמאי מקרקעין המומחה בשמאות נחלות
בעת בחירת שמאי למטרת פיצול מגרש מנחלה חשוב לוודא שמדובר על שמאי מקרקעין המומחה בכל הקשור אל שמאות נחלות. כלומר, בעל ידע מקצועי רחב הכולל את מדיניות החכרת הקרקעות של הנחלות, היכרות עם כל המונחים המקצועיים של רמ"י, היכרות עם הנוהל של פיצול נחלות וכל הקשור אל המיסוי אותו יש לשלם למקרקעי ישראל. כמו כן, השמאי חייב להיות בקיא בנהלים ובהחלטות של רשות מקרקעי ישראל בכל הקשור נחלות.
כיצד השמאי מחשב פיצול מגרש מנחלה?
שמאי מקרקעין (פעמים רבות נקרא בפי העם גם שמאי נחלות), תמיד יחשב את תשלום פיצול מגרש מנחלה בשני שלבים, כאשר השלב הראשון יהיה חישוב התשלום על פי 3.75% מהשווי של חלקת המגורים ורק לאחר מכן חישוב של תשלום 29.75% מהשווי של אותו מגרש מפוצל. חשוב לקחת בחשבון שעל התשלום הסופי יחולו מס רכישה וגם מע"מ.
מעוניינים בפיצול מגרש מנחלה? משרד שמאות מקרקעין אליסף אביטל יספק לכם צוות שמאים בעלי ניסיון ומומחיות בהערכות של שווי נחלות ופיצול מגרש מנחלות.
הקליקו כאן, מלאו את הפרטים שלכם ונחזור אליכם בהקדם
ניתן ליצור קשר דרך עמוד הפייסבוק שלנו בקישור: לחצו כאן.