מיהו שמאי המקרקעין? מה המשמעות של הערכת דירה? מהם המסמכים שיעזרו לשמאי לבצע הערכה מדויקת של שווי הדירה אותה מעוניינים לקנות או למכור ונקודות חשובות נוספות אודות שמאות מקרקעין בעת הערכת שמאי לדירה, במאמר זה. קריאה נעימה.
מהי הערכת שמאי לדירה
הערכת שמאי לדירה תמיד תכלול בדיקות שיובילו לחוות דעתו המקצועית של השמאי. בעקבות בדיקות אלו המומחה יוכל לומר לאלו המעוניינים לקנות דירה האם אכן משתלם להם להשקיע בדירה למכירה. אם מדובר על הצד המוכר, השמאי יוכל לספק הערכה לגבי המחיר אותו כדאי לדרוש עבור הדירה.
בשורה התחתונה ניתן לומר חד משמעית שהערכתו של שמאי מקרקעין הינה חלק בלתי נפרד מתהליך מכירת דירה או קניית דירה, ולכן ההחלטה שלכם צריכה להיות האם להתבסס על שמאי מטעם הבנק או על שמאי מקרקעין פרטי אשר יספק לכם חוות דעת אובייקטיבית טרם ביצוע עסקאות חשובות כמו למשל רכישה או מכירה של דירות.
שמאי דירה – קווים לדמותו
שמאי מקרקעין או כפי שרבים מכנים אותו : 'שמאי דירה' הוא אותו מומחה שעוסק בהערכת השווי הכספי של נכסים (במקרה שלנו, דירות). הוא חייב להיות בן 23 פלוס, בעל תואר ראשון המוכר על ידי המועצה להשכלה גבוהה, ולעבור בהצלחה 14 מבחנים בתחום וזאת טרם הוא מתחיל סטאז' של שנה עד שנתיים. מומחה זה הינו בעל רקע בעולם המיסוי והוא מאגד ידע גם בתחומים נוספים, כמו למשל הנדסה, כלכלה, ועוד. רוב האנשים פונים אל שמאי דירה בשלב בו הם מתעניינים במכירת או קניית דירה. טרם בחירתו של שמאי תמיד יש לוודא שמדובר על שמאי מוסמך ובעל רישיון.
בדיקת היבטים שונים של הנכס
- סביבתי – חלק בלתי נפרד מתהליך ההערכה של השמאי הוא בדיקה של סביבת הנכס, כך שהבעלים והדיירים הפוטנציאליים יוכלו לדעת מהן התשתיות הקיימות ומה התכנונים העתידיים.
- משפטי – השמאי יבדוק מי בעליו של הדירה, האם הדירה משועבדת, האם רשומה עליה אזהרה וכל היבט משפטי נוסף הקשור אליה.
- תכנוני והיתרים – השמאי יבדוק את ההתאמה בין המצב התכנוני לבין המצב בפועל. (חשוב שתדעו שכל שינוי שנעשה בדירה חייב להיות מתועד בעירייה ורצוי שגם בלשכה לרישום מקרקעין). אם השמאי יגלה שאין התאמה, בין הרשום בעירייה לבין הבניין בפועל, הדבר ישפיע ישירות על שווי הנכס, שכן מה שלא אושר על ידי העירייה נחשב עבירת בנייה ופעמים רבות גורר קנסות ועוד.
- הנדסי – השמאי יבדוק מתי הדירה/בית נבנו ויערוך בדיקה פיזית של הדירה. פעמים רבות השמאי ייעזר במהנדס אשר יגיע אל הדירה במטרה לבדוק האם יש בה ליקויים.
- מיסוי – השמאי יוכל לספק לכם הערכה לגבי כמה תצטרכו לשלם עבור מיסים ותשלומים נוספים למנהל המקרקעין. בנוסף, הוא יבדוק האם צפוי היטל השבחה על הדירה. כל אלו יעזרו לכם להגיע למסקנה באשר לסכום ההוצאה העתידי על הדירה אותה אתם מתכננים למכור או לרכוש.
הערכות שווי למגורים – חשוב לדעת
- תפקידו של שמאי – מחיר הדירה כולל בתוכו פרמטרים רבים. תפקידו של שמאי מקרקעין הוא לבצע הערכת שווי דירה ולספק חוות דעת מקצועית.
- פרטי או בנק – נכון להיום יש לכם אפשרות לשכור את שירותיו של שמאי פרטי או את שירותיו של שמאי של הבנק וזאת במסגרת לקיחת הלוואת משכנתא. טווח המחירים הוא בין מאות שקלים, סכום המסובסד על ידי הבנק ועד אלפי שקלים לשמאי מקרקעין פרטי. למרות ההבדל במחיר, רוב האנשים מחליטים לשכור את שירותיו של מומחה אובייקטיבי, כלומר שמאי מקרקעין פרטי.
- מחיר הנכס – המחיר תמיד יגלם בתוכו את הסיכונים הכרוכים בביצוע העסקה ומחיר הנכס יכול להיות עד 50 אחוזים ממחיר השוק.
- הערכה תקפה לגופים שונים – היתרון של הערכת שווי דירה על ידי שמאי הוא שתקבלו הערכת שווי דירה מפורטת מהשמאי, הערכה אותה ניתן להציג בפני הבנקים וגופים ממשלתיים.
מסמכים למטרת הערכת שווי דירה
בכדי שהשמאי יוכל לספק לכם הערכת שמאי לדירה חשוב שתספקו לאותו מומחה את המסמכים הבאים:
- נסח טאבו – ניתן להוציא מאתר משרד המשפטים. ההמלצה היא תמיד להוציא את נסח הטאבו המלא, כלומר נסח המכיל את כל הפרטים הרלוונטיים של הדירה שלכם.
- תיק בניין – יש להמציא לשמאי צילום של תיק הבניין שלכם. ניתן לקבל מסמך זה במחלקה לרישוי ופיקוח על הבנייה בעירייה. זהו תשריט של הנכס שלכם ובו ניתן לראות את הנתונים הפיזיים של כל הדירות בבניין המשותף, כמו למשל חניות, מחסנים, חצר, גג ועוד. בשורה התחתונה תשריט זה יראה האם התכנון תואם למצב בשטח והאם בוצעו עבירות בניה או חריגות כלשהן.
- הצהרה שהבניין אינו מסוכן – באותה מחלקה בעירייה ניתן להמציא מסמך המעיד על כך שהבניין שלכם אינו מסוכן.
- תשריט בית משותף – כאן שמאי המקרקעין יבדוק האם קיימת התאמה בין תשריט הטאבו לבין תשריט העירייה.
לסיכום, ישנם פרמטרים רבים המשפיעים על ערך הדירה. השמאי יבדוק את כל הקשור אל הדירה, ישקלל את כל הפרמטרים להערכת שווי, יספק לכם הערכת שווי (כמה שיותר מדויקת), וירשום דו"ח הערכת שמאי לדירה אותו תוכלו להציג בפני גופים שונים. בהצלחה.
מעוניינים לשכור את שירותיו של שמאי מקרקעין למטרת לבצע הערכת שמאי לדירה?
מעוניינים לבצע עסקה עתידית מוצלחת ונטולת סיכונים?
התקשרו 054-5765548 לצוות המומחים של משרד שמאות מקרקעין אליסף אביטל. בהצלחה.
ניתן ליצור קשר דרך עמוד הפייסבוק שלנו בקישור: לחצו כאן.