הפקעות

מהן הפקעות, מה תפקידו של שמאי מקרקעין בכל הקשור אל תחום ההפקעות ואיך בוחרים במומחה המתאים לכם? קריאה נעימה.

מהן הפקעות?

מדינת ישראל (או מי מטעמה) יכולה לרכוש קרקע מאדם פרטי באופן כפוי וזאת בתמורה לפיצויים. מצב זה אינו פשוט, שכן קיימים כאן אינטרסים מנוגדים. כלומר, בעל המקרקעין (או בעל הזכות במקרקעין) אשר מעוניין להמשיך ולהחזיק בקרקע שלו וליהנות ממנה ומנגד האינטרס הציבורי לממש צורך ציבורי חיוני באותה קרקע ולכן דרישה לאותה קרקע.

 

האינטרס הציבורי תמיד בעדיפות ראשונה

כאן חשוב לדעת שלמרות שזכות הקניין היא זכות יסוד במדינת ישראל, האינטרס הציבורי בדרך כלל בעדיפות ראשונה וגובר כאשר מדובר על הפקעות. במדינת ישראל ישנם חוקים רבים שמאפשרים למדינה להפקיע את הקרקע מהפרט לציבור. כלומר, הפקעת קרקע כאן היא לרוב רכישה כפויה של זכויות פרטיות במקרקעין. במקרים רבים ניתנות לרשויות סמכות הפקעה של קרקעות למטרת סלילת שבילים, גנים, שטחי נופש ומטרות נוספות. עוד דבר שחשוב להכיר הוא שבבחינת גובה הפיצויי מתעלמים מתשלומי שכירות כגון בית מניב. דבר חשוב נוסף אותו יש לדעת הוא שהפקעת קרקע אינה נחשבת לעסקה, ולכן לא ניתן ליהנות מהיתרונות הקשורים לביצוע עסקה (אקט תכנוני). שכן, מדובר על אקט קנייני.

הפקעות – חוקים במדינת ישראל

במדינתנו ההפקעות נעשות על ידי הרשויות וזאת בהתאם לאחד מהחוקים הבאים:

  • חוק העתיקות – ניתן לבצע הפקעות קרקעות שיש בהן עתיקות ו/או אוצר היסטורי.
  • חוק מסילות הדרכים.
  • פקודת הקרקעות וחוק תכנון ובניה.
  • חוק המים – חברת מקורות במדינת ישראל רשאית להפקיע קרקעות למטרת הובלת מים.
הפקעות

כיצד ההליך מתבצע?

התהליך מתבצע בשלושה שלבים. השלב הראשון הוא שלב ההכרזה. כלומר, אותו שלב ראשוני בו מפרסמים ברשומות על תכנית להפקעת מקרקעין ואת התוכנית עצמה (חובה). לאחר מכן, נמסרות הודעות לבעלי הקרקע הרשומים בפנקסים של רישום המקרקעין. בנוסף, מפרסמים זאת באמצעים שונים הנגישים לציבור, כמו למשל עיתון, רישום הודעה בטאבו ועוד.

בשלב השני יוצאת הודעה לבעל הקרקע שהוא חייב למסור את הקרקע שברשותו למפקיע בתאריך ספציפי.  בתאריך שנקבע למפקיע יש את הזכות להיכנס לקרקע וכל איסור על כניסה לקרקע ואמצעים אחרים בהם נוקט בעל הקרקע המקורי, יכולה להיחשב כאקט פלילי. השלב האחרון הינו שלב הקניה. אותו השלב בו בעלי הקרקע המקוריים יאבדו את הזכויות שלהם ואת הבעלות על הקרקע, הקרקע עוברת לרשות ומתבצע תשלום של פיצויים.

הפקעות ופיצויים – חשוב לדעת

המטרה של הפיצוי שניתן בגין הפקעת קרקע היא שבעל הזכויות באותה קרקע שהופקעה יקבל תשלום בגין אותה קרקע שהופקעה ממנה וזאת על מנת שהוא יוכל בכספי הפיצויים לרכוש קרקע באותו ערך כספי של הקרקע שהופקעה ממנו. בפועל, חוק התכנון והבניה מורה על כך שיש לפצות על שישים אחוזים משטח החלקה ופקודת הקרקעות מורה על כך שיש לפצות עבור 75% משטח החלקה. בעלי המקרקעין המקוריים יכולים בהחלט לערער על גובה סכום הפיצוי שנקבע להם.

שמאי מקרקעין – חישוב גובה הפיצוי

שמאי מקרקעין הוא זה שיקבע מה שווי הקרקע והוא זה שיחשב את גובה הפיצויים בעת הפקעות קרקע. בעת החישוב הכללים החשובים המנחים את השמאי הם:

  • התעלמות – השמאי יתעלם מירידה בשווי הנכס, ירידה אשר נובעת כתוצאה מהליך ההפקעה.
  • ערך הקרקע – השמאי תמיד יבדוק מה ערך הקרקע ביום הקובע כאילו היא נמכרה ללא כפייה כלשהי ובשוק החופשי.

לאחר מועד הפיצוי – השמאי יתעלם מההשבחות שנעשו במקרקעין לאחר המועד למתן פיצוי.

  • ביקוש סביבתי – השמאי חייב להתעלם מעליית שווי המקרקעין כתוצאה מביקוש סביבתי או פיתוחים כלשהם.

 

במידה והסכומים שקבע השמאי אינם מקובלים על המפקיע ניתן לפנות לבית המשפט למטרת מתן הכרעה. רבים פונים אל שמאי מקרקעין באופן פרטי וזאת על מנת להבין מראש מה שווי הקרקע אותה מתכננים להפקיע מהם ולקבל החלטות חשובות, כמו למשל ההחלטה על ערעור.

בחירת שמאי מקרקעין למטרת הפקעות

ראשית כל חשוב לוודא שאותו שמאי מקרקעין אכן מקצועי ובעל ניסיון בכל הקשור אל הפקעות. שכן, תחום זה הינו מורכב.  שמאי חייב להיות בעל ידע בפסיקה, חקיקה ועקרונות שונים בכדי להגיע לאותו תחשיב שווי פיצוי הפקעה. שמאי מקרקעין תמיד ידע וייקח בחשבון את הדברים הבאים אודות הפקעות:

  • מטרת הפקעה – השמאי תמיד חייב לדעת מהי המטרה שלשמה הופקעה הקרקע וזאת על מנת להגיע לגובה הפיצוי הראוי.
  • ללא מתן פיצוי – שמאי מנוסה בתחום הפקעות ידע שיש מצבים בהם הועדה המקומית לתכנון ובנייה אכן רשאית להפקיע 40% מהמקרקעין ללא פיצוי.
  • חריג תשלום פיצויים – למרות שהועדה רשאית להפקיע ארבעים אחוזים מהקרקע ללא פיצוי במקרה בו היא מעוניינת בקרקע למטרת מגרשי משחקים, גנים, דרכים, דת, בריאות ועוד. באם היא מפקיעה מגרש בשלמותו היא תהיה חייבת לשלם פיצויי הפקעה מלאים. באם פעולת ההפקעה גרמה לירידת ערך בחלק הלא מופקע של הקרקע, הוועדה תהיה חייבת לבטל את ההפקעה או להפקיע את כל המגרש.
  • הלכת חממי – השמאי יבדוק על שם מי אמורה להירשם הקרקע. באם מדובר על ועדה מקומית, הוועדה יכולה (לא בכל המקרים) לא לשלם פיצוי עד ארבעים אחוזים מהקרקע.
  • מועדי תשלום פיצוי – המועד שיקבע בסופו של דבר את תשלום הפיצויים תמיד יהיה בהתאם לכתוב בחוק תכנון ובנייה, סעיף 190 א (4).
  • התיישנות – 7 שנים מאותו יום בו התבצעה תפישת הקרקע.
  • מס שבח – השמאי תמיד מחויב לבדוק האם חל מס שבח במקרים של הפקעות קרקע. במקרה של הפקעות ללא תמורה, אין מס שבח.

מעוניינים לבדוק מה שוויו של השטח שהופקע מכם? מעוניינים להבין מה הפיצויים אותם עליכם לקבל? המומחים של משרד שמאי מקרקעין אליסף אביטל ישמחו לעזור לכם.

צרו איתנו קשר בטלפון 054-5765548

ניתן ליצור קשר דרך עמוד הפייסבוק שלנו בקישור: לחצו כאן.

דילוג לתוכן